北海理财项目北海市打造“带押过户”新模式 激活不动产流转新动能

北海市创新工作思路、改进协同模式、再造业务流程，在全区率先探索开展工业商业教育等用途“带押过户”服务，破解传统模式下已设定抵押的不动产过户办理周期长、潜在风险大、融资成本高等痛点堵点问题，提高了融资效率和不动产利用率，为房地产市场注入活力。截至2024年6月，北海市办理不动产“带押过户”492宗，涉及带押金额19.33亿元，为企业群众节省因“过桥”产生的融资成本约2000万元，极大降低企业群众的融资成本，有效缓解企业经营困境。 创新运行模式，积极稳妥推进“带押过户”服务 一是建立健全“带押过户”制度体系。出台全域推进不动产“带押过户”服务模式实施方案，制订《不动产“带押过户”业务操作指导》，明确全域办理“带押过户”的适用范围、登记类型、服务对象、模式流程，为不动产交易提供制度保障。在实施“带押过户”模式后，以民间“过桥”为例，办理流程由7个缩短至2个，银行审批时长约由1个月缩短至1周，登记时限由3个工作日缩短至1个工作日内，融资“过桥”成本由万元起算减少至0元。 二是建立部门联动工作机制。北海市不动产登记中心联合合浦县自然资源局、市金融部门和驻市商业银行组建“带押过户”业务专班，不定期召开专题推进会，制定目标，明确责任，通报金融机构工作进展，及时研究解决遇到的问题、困难，促进了银行对“带押过户”政策的理解，调动了办理积极性，特别是二手房的“带押过户”由原来“不敢做”转变为现在“主动做”，以主动提供“带押过户”服务积极与居间公司合作争取二手房贷款业务。 深化政银企合作，提高“带押过户”风险管控能力 一是建立点对点工作机制。建立不动产登记机构与金融机构点对点工作机制，将不动产抵押登记窗口延伸至金融机构，金融机构可在不动产登记系统查询抵押物抵押查封情况，实现全流程办件信息随时可溯可查，有效规避办理登记前后可能存在的交易风险。 二是完善“带押过户”内部风控制度。政府相关部门指导银行优化内部业务流程，梳理办理环节可能存在的风险点，制定完善风险防控措施和系统应急处置预案，及时发现并弥补风险漏洞，确保客户资金安全，保障房产交易顺利进行。 三是推出“带押过户”双预告登记模式。在存量房转移登记前引入“转移预告+抵押预告登记”和“转移预告转本+抵押预告转本登记”的“双预告+双转本”模式，防止卖方“一房二卖”，防范买方贷款因银行提前放贷引起的抵押权悬空风险，保障贷款银行的抵押权益，为购房者和抵押权人合法权益提供“双保险”。同时，将存量房交易资金纳入监管范畴，确保交易资金优先用于偿还卖方剩余贷款，有效解决卖方贷款银行剩余贷款无法顺利收回的问题，保证不动产买卖资金安全。截至目前已通过“带押过户”双预告模式办理了2笔业务。 优化交易流程，提升便民利企服务质效 一是设立“带押过户”专窗。通过不动产登记“一窗受理”平台，统一办理国有建设用地使用权、房屋所有权转移登记与抵押登记等“带押转移”业务，实现“带押过户+税费缴纳+抵押登记”业务一窗受理、并行办理，一站办结。对“带押过户”所涉及的登记业务实行全流程线上办理，纸质证书与电子证照同步生成，实现房屋交易全链条各环节“一点集成办、一次就办好”，减少了群众跑腿次数，缩短了办理时限。实施不动产登记“一窗办理”前，2021年1月至2023年9月“带押过户”业务量仅为80笔，在实施不动产登记“一窗办理”后，2023年9月至今“带押过户”业务量达370多笔，占总业务量的82%。 二是拓展“带押过户”服务范围。探索优化二手房“带押过户”新模式，在全区率先将“带押过户”模式引入已办理了项目贷款抵押的增量房（一手房），买方支付购房款后通过项目监管账户直接划转至房开企业贷款银行，房开企业贷款银行同意“带押过户”，房开商与购房者进行“带押网签备案”，有效解决房开企业项目抵押需要对外销售回笼资金的瓶颈问题。为将“带押过户”模式向纵深推进，提供“全款购房”“贷款购房”等多种“带押过户”模式办理，既适用住宅也可以是商办、工业等，既服务于企业也服务于个人，进一步促进北海市不动产“带押过户”全域办理、常态化办理。截至目前，北海市办理不动产“带押过户”完成了一手住房166宗、二手住房303宗、商业用房5宗、教育用房10宗、工业用房3宗、办公用房2宗、土地使用权3宗。 三是建立跨行“带押过户”贷款机制。出台跨行可办政策，开设包含首付款和贷款资金在内的全封闭资金监管账户，卖方可直接在买方选定的服务银行实现“带押过户”，缩减了审批、贷款发放时限及注销原抵押登记申请时限，有效解决了房屋交易过程中跨行交易“过桥”资金成本高、还贷资金筹措难、售房交易周期长等问题，提升了市民办理房屋交易的便捷度。