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最近，酒仙桥的旧城改造正如火如荼地进行中。过去一提到酒仙桥，人们脑海中浮现的总是798艺术区和苏联风格的老街坊。然而，今年之后，再提酒仙桥，大家首先想到的绝对是北京宸园。虽然预料到了它的热销，但开盘当日销售额达到61.5亿元，这一成绩还是超出了许多人的预期。
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刚刚，翻了一下住建委的网站，看了看北京宸园的网签数据。项目共606套房源，自2024年10月13日开盘以来，截至发稿时的两个月内已网签208套，去化率达到34.3%，签约面积达35875平方米，网签成交均价为11.18万元/平方米。在当前楼市下行的大环境下，这样的成绩显得尤为亮眼。
那么，这个豪宅项目为何能够如此热销？接下来我们将一同探究其背后的原因。
一条坝河与地铁14号线将酒仙桥划分为四个区域。北京宸园所在的苏联老街坊片区，实际上是整个酒仙桥中相对落后的部分。
首先，这里的城市界面较差。坝河以北的产业区汇聚了奔驰、宝马总部及高端商场颐堤港；西侧是品质住宅区，围绕老牌商圈丽都广场，这里有许多高级私房菜馆和外国酒吧，显得非常新潮时尚；西南方向则是高端住宅区，拥有著名的超级豪宅缦合·北京，总价高达三四千万；阳光上东作为约20年房龄的社区，二手房价格也在7-9万元之间。
相比之下，宸园所在的老街坊片区则显得较为落后。不仅即将成为历史的几大旧街区有待更新，该区域的配套设施和整体面貌也显得陈旧。一路之隔的老牌商场久隆百货，主要售卖打折商品，定位较低端，超市为物美，这直观地反映了商场的整体定位。交通方面，堵车问题尤为严重。附近有华信医院，带孩子打疫苗时常常遭遇交通拥堵，给居民带来了不小的困扰。区域内如晶都国际和亮马嘉园等小区，都是超过20年的老社区，均价在5.7万左右。整体来看，这片区域的生活氛围与豪宅形象并不相符。
然而，北京宸园的热销却重塑了酒仙桥的价值。这一现象再次验证了增量资金逻辑的重要性，即在好地段但配套老旧的区域，优质产品能够点燃市场热情，吸引新的投资，从而提升整个区域的价值。政府和开发商显然深谙此道，因此才推出了一个捆绑销售的超级项目：酒仙桥+小红门+十八里店，总价值百亿的地王。因此，可以说北京宸园与酒仙桥是相互成就的关系，优质的项目不仅带动了区域的发展，也为酒仙桥带来了新的活力和发展机遇。
整个东四环区域，土地供应极为稀缺。在过去6年半的时间里，朝阳区共供应了43宗住宅地块，但位于四环内的仅有3块。高端改善型住宅产品更是凤毛麟角，仅有壹亮马、融创One9和北京壹号院等少数项目满足这一需求，显然供不应求。虽然还有御翠园可供选择，但由于其产品老化且得房率低，难以吸引高要求的改善型客户。
因此，酒仙桥地区的潜在客户群体非常庞大。这里不仅具备独特的地理位置优势，还因为周边配套设施逐渐完善，以及新兴项目的引入，吸引了众多寻求高品质居住环境的购房者。酒仙桥正成为一个备受瞩目的新兴高端住宅区，满足市场上对于优质改善型住宅的强烈需求。
酒仙桥板块正在积极推进旧房拆迁和道路升级改造，未来地段质素将进一步提升。2023年，第一批五个地块（二街坊、三街坊、四街坊、十一街坊、立新村）已完成征收工作，拆除39栋住宅楼，进度达到95%，范围内的3452户住宅也已全部腾退完毕。12月6日，第二批拆迁工程正式启动，涉及六、七、十街坊，与此同时，主干道酒仙桥路和亮马河北路等道路的拓宽改造工程同步进行。可以预见，这一区域未来将焕然一新。
当交通和城市界面都得到升级后，重新审视该板块的特点，会发现它的确是一个质素极高的豪宅区。两条河流环绕，闹中取静，与其他区域自然分隔开来。其中，亮马河正在进行整体升级改造，未来可能媲美园明天颂的清河之眼。
此外，在东边长安街以北，除了这里，几乎没有其他地方具备如此优越的规划和发展潜力，也没有哪个板块能形成豪宅群落。再加上其优越的地理位置，通勤至望京、国贸、东直门、亚运村、太阳宫等商圈基本都在30分钟内可达。因此，北京宸园的热卖现象便不难理解，而百亿地王背后的逻辑也变得更加清晰：优质地段与高端项目的结合，正重塑酒仙桥的价值，使之成为备受瞩目的新兴豪宅区。
在产品落地上，中建智地的解题思路可以概括为四个字：文化地产。这一理念贯穿于项目的公共区域和私有空间设计之中。
例如，在社区大门的设计上，项目入户采用了传统的“三进制礼序”，高墙环抱带来安全感与隐贵感，比例遵循经典的五开间制式，但细看会发现，中间大门开启扇的比例被巧妙拉宽。同时，通过起伏的山石景观，在大门两侧营造出视觉上的高差。这种设计打破了传统布局的呆板，赋予建筑轻盈之气，旨在通过细节处理，在保持中式风格的同时，为业主归家增添一种“松弛感”。这正是“文化地产”的精髓——既传承经典，又注重创新。
文化传承体现在当我们思考问题时，翻阅典籍能惊喜地发现，千年前的老祖宗也曾思索过相同的问题。中建智地通过现代语境加入新的元素，取其精华去其糟粕，将传统文化转化为定制化的产品。中国五千年的文化底蕴赋予了每一个中国人传承的底气，这也是文化自信的根源。透过“文化地产”，中建智地为市场带来了定制化的中国审美产品。
在外立面设计上，项目不惜成本采用“干挂石材”，确保建筑历久弥新。单元的入户大门更是被打造成了约7米高的“水晶质感宫殿”，使用高弧形转角玻璃，无论从工艺还是养护成本来看，都超越了一些奢石材质的选择。这种对品质的极致追求，不仅体现了中建智地对文化传承与创新的理解，更展现了其致力于为中国家庭提供独特而高端居住体验的决心。
如此不计成本的设计，只为带给业主顶级的审美体验，挑得起“中国作品”的气场。在北京宸园的园林景观打造上，这种理念体现得淋漓尽致。项目以《溪山行旅图》为灵感，在社区内精心打造出约1.1万㎡的超大内向中庭、约2300㎡的景观水系以及大型岩石，勾勒出一种大山大水的神韵。
北京宸园在园林中安排了一座模拟自然的山水景观，包括一座山和一条瀑布，飞流直下，还有苍天古树紫薇镇宅，成片的银杏林撩拨四季风情。山、水、林、瀑四大要素营造出丰富的视觉层次感。初看如同画卷，细观却发现它是活生生的自然之美。通过现代化的景观排布手法，交错的社区道路将这些景观有机地穿插在一起，一步一景，甚至可以沿山小径登顶，让人从繁华都市瞬间步入静谧山林，体验独属于中国人的浪漫。
除了美学追求，现代豪宅的圈层感如何构筑？参观完北京宸园的会所——宸雅会，你或许能找到答案。这是中建智地迄今为止最顶级、最大体量且功能最丰富的会所，由拥有JW万豪酒店服务背景的专业团队运营。会所分为“健身模块”、“商务模块”、“休闲模块”及“高端私宴板块”，与多家知名餐饮品牌合作，如米其林三星的潮上潮、米其林一星的采逸轩、利苑，以及黑珍珠一钻的扬州宴、柏景轩等，提供多达16个细分空间的服务。
在商务模块中，配备有行政酒廊，提供软饮、茶点、简餐和美酒收藏等尊享体验；休闲模块则设有茶室、棋牌室和知名的“隐逸spa”服务；健身模块不仅涵盖常规设施，还特别设置了击剑、室内高尔夫等传统贵族运动场地，以及搏击和壁球区等时下流行的运动项目；泳池设计更是独具匠心，通过玻璃隔断与外界水系相连，形成视觉上的“无界”效果，锦鲤游弋，山水花鸟环绕，高级感和情趣尽显其中。
私区部分则通过精致的户型设计和细节处理，进一步提升了专属于“中国高净值人群”的精奢感，让每一处都体现出无可比拟的生活品味。
北京宸园主打建面约145㎡、165㎡、220㎡和250㎡四种户型，在空间使用率上，项目比市场同面积段产品高出约5%-10%。在尺度感方面，北京宸园树立了新的标杆：145㎡户型享有3米层高，165㎡户型则扩展至3.15米，而200㎡以上的产品更达到了3.6米的层高——这一标准通常是独栋豪宅才具备的。
户型功能设计上，北京宸园兼顾实用性和高品质生活的精髓。所有户型均配备专门的“晾晒空间”，160㎡以上的户型还设有独立家政间；200㎡以上的户型则拥有可“洄游”的衣帽间，内部甚至能容纳一个中岛，为女主人提供优雅的服饰搭配体验。
在收纳设计上，鞋柜尺寸经过精心考量，以满足业主的多样化需求。从厨房到客厅再到卫浴，项目选用如嘉格纳和劳芬等国内外知名品牌，确保每一个细节都经过市场的严格检验。
值得一提的是，北京宸园还配备了三重生活服务体系，涵盖基础服务、专属服务及甄选服务。服务团队成员均来自一线城市高端住宅服务背景，包括985高校毕业并获得金钥匙服务认证的管家，以及具有三军仪仗队和特警背景的专业安保人员。服务内容细致入微，从贵宾到访接待、上下学高峰期的安全护送、司机与保姆的休憩补给，到少儿派对、就医绿色通道及陪护等，无不体现着项目的贴心与专业。
通过独具中国审美的美学设计，结合文化传承的细节打造，北京宸园不仅为业主提供了高品质的居住体验，更构筑了一种深刻的身份认同感。每一位选择这里的业主，都将享受到无与伦比的生活品质与尊贵体验。
看到这里，还未上车北京宸园的朋友请注意，中海刚拿下的新地块就在隔壁，这是一个不容错过的机会！先为大家剧透一下中海地块的最新信息：11月29日，中海以153亿竞得北京组团巨无霸地块。
中海在北京设有两个分公司——中海新城公司和中海北京公司，采取赛马制管理方式，但实际上更多是针对不同产品系的操盘。
中海新城公司团队主力运营石景山和西城项目，如去年上半年销冠都阙台和今年上半年销冠中海京华玖序；还有石景山的中海长安源境、中海寰宇天下天镜、中海学府里、中海长安誉以及中海学仕里...这些都是中海新城在石景山推出的备受瞩目的住宅项目，每个项目都以其独特的定位和优势吸引了众多购房者的关注。
而中海北京公司则负责多个知名项目，包括中海寰宇未来、中海富华里、幸福里、公元里、中海丰和叁號院及中海永定玖里等。
北京宸园的两块地虽然打出了「福禄」的营销理念，但因位置不连贯，资源无法共享，优质资源集中在西侧，东侧小户型社区显得更为平民化。相比之下，中海的0014地块不仅大且方正，没有路冲问题，整体质素优于北京宸园，更有利于排楼和园林打造。此外，中海地块的楼面价较低，为开发商提供了更大的发挥空间。
中海新城对酒仙桥新地块的决心巨大，据说将推出非常惊艳的产品。目前透露的信息显示，该项目定位最高端的产品系，大概率会是类似西城京华玖序的“玖序系”。户型规划为180-360㎡的超级大户型，装修标准极高，指导价为12.5万元/㎡，与北京宸园持平，但鉴于地块质素更好，售价可能会略高于北京宸园。售楼处预计将在1月底左右开放。
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