典型案例：现状承租，租客不得以“面积缩水”为由要求降租！

典型案例：现状承租，租客不得以“面积缩水”为由要求降租！

　　上图，广东省高级人民法院发布不动产租赁合同纠纷典型案例，其中案例05确认：“现状出租、现状承租、现状交付”，承租人以“面积缩水”为由，主张减少租金的，不予支持。原文如下：

　　承租人确认按现状承租，不得以面积差异为由主张减少租金

　　——某管理公司诉温某房屋租赁合同纠纷案

　　基本案情

　　出租人某管理公司与承租人温某在房屋租赁合同中约定，房屋按现状出租给温某，未约定租赁面积，亦未约定租金按房屋面积计算。温某确认其在承租前已查看现场，确认知晓房屋现状。租赁期限内，因温某拖欠租金及水电费，某管理公司主张解除合同。温某辩称，房屋的实际租赁面积明显小于某管理公司在缔约阶段告知的房屋面积，故租金应按实际面积予以减少。

　　裁判结果

　　佛山市中级人民法院二审认为，案涉租赁合同并未约定租金按房屋面积计算，视为按套整体计租。且温某在承租前已查看并确认知晓房屋现状，故其与某管理公司达成按现状租赁、确定租金标准的合意，是建立在对房屋面积有清楚认知的基础上。故温某的抗辩缺乏事实依据，不予支持。

　　典型意义

　　租赁行业常见的计租方式有两种：按面积确定租金单价和按套整体计租。租赁合同通常会写明租赁物的面积与地址，但约定的租金标准并非“X元/平方米(或者‘亩’等面积单位)”，则推定为按套整体计租。本案确立了计租方式的认定规则，对承租人有违诚信的抗辩不予采纳，对弘扬社会主义核心价值观、推动诚信社会建设、培树严守合同的契约精神、减少诉讼纠纷具有积极意义。

　　无证房：租赁合同是否有效？

　　张茂荣律师：“单价X面积”确定租金，也可能按套整体计租。

　　广东高院发布的上述典型案例并非“单价X面积”确定租金，故而确认“承租人确认按现状承租，不得以面积差异为由主张减少租金”比较好理解，更为复杂的情况是：

　　现状承租，但租赁合同明确约定以“单价X面积”确定租金，承租人验收承租后，是否还有权以“面积缩水”为由，要求“据实结算”减低租金？

　　笔者认为，此种情况下，如案涉租赁房屋为双方认可的特定房屋，具体范围明确（不需要依据合同约定的面积确定具体范围），或者虽不是双方认可的特定房屋，具体范围也不明确，但承租人曾经知晓面积差而无异议继续长期承租，又起诉要求出租人返还已付“缩水面积”租金差、降低日后租金的，亦不应予以支持，详述如下：

　　1、租赁房屋是双方认可的特定房屋，具体范围明确，交付标准清晰明了，承租人验收无异议后承租，表明对交付标准无异议，故而不能反悔租金。

　　该观点也得到了广东高院（2017）粤民申931号案的确认，该案原文：......本案中，案涉租赁物为独栋建筑，其具体范围特定且明确，凤飞凰公司在承租上述租赁物超过一年后，又以租赁物面积与合同约定面积不符为由主张拒付、减付租金依据不足，二审判决对此不予支持并无不当。

　　未经消防验收，房屋租赁合同是否有效？

　　2、租赁房屋不是双方认可的特定房屋，具体范围也不明确，但承租人知晓面积差后无异议，继续长期履行租赁合同的，视为双方已达成合意，认可合同约定的计租方式，亦不能反悔。

　　该观点在笔者过往代理的深圳写字楼面积缩水纠纷案中亦被法院所确认，如2018年深圳南山法院判决原文：两被告在与原告签订涉案租赁合同时及签订合同后，均向原告提供了涉案房产的买卖合同及抵押合同，前述合同中均已明确记载了涉案房产的建筑面积，原告在知道而且应当知道买卖合同、抵押合同中载明的涉案房产建筑面积与双方在租赁合同中约定的面积并不相符的情况下，并未对合同约定的租赁面积和租金标准提出异议，视为其已认可合同约定的计租方式；而原告在承租并使用涉案房产三年多之后，又以涉案房产实际面积与合同约定面积不符为由要求两被告承担责任，有违诚信原则。

　　3、即便租赁房屋不是双方认可的特定房屋，具体范围也不明确，承租人知晓“面积缩水”后及时提出了异议，起诉主张“据实结算”降低租金，也很难获得支持。

　　原因是合同面积往往包含了公摊面积和拓展面积，并不完全等同于产证面积，而承租人实际承租的可使用面积，又是与公摊无关、与拓展有关的套内使用面积，以证载面积与合同面积对比，认定出租面积缩水本身未必站得住脚，特别是有大幅拓展面积的时候。（写字楼半层、整层业主，通过装修改造，将电梯、通道等本层公共区域拓展为套内使用面积的情况非常普遍）

　　另，写字楼面积缩水争议，本质还是是租赁房屋的交付争议，即出租人交付的租赁房屋是否符合合同约定，而“现状出租、现状承租、现状交付”本身已经证明承租人认可交付无异议，就此来说，即便是面积确有缩水，因承租人租的是实物房屋而非合同，也难以再主张承租人交付违约。

　　建议出租人出租写字楼时，在租赁合同中明确约定“按套出租、租金包干、现状交付”，不要以“单价X面积”确定租金，从根本上避免面积缩水纠纷，同时提醒承租人：

　　“合同面积大于产证面积，现状出租、现状承租、现状交付”是深圳写字楼租赁市场的通行做法、交易习惯、行业潜规则。面积缩水官司不好打，承租前请务必自行判断房屋现状是否“物有所值”，切勿被合同面积所蒙蔽。