平安信托暴雷启示录

来源：雪球App，作者： 炒股养家上海陆家嘴，（https://xueqiu.com/8352652088/288683201）

人们总说 中国最大的房地产企业 不是恒大碧桂园和万科 而是中国平安 平安曾是碧桂园 融创 华夏幸福等多家大型房企的主要股东 同时呢 平安集团旗下的各种金融产品啊 相当大的一部分 都是以债权和股权的方式 流入到各个楼盘项目 从直接或间接 持有的房地产资产规模来算 平安绝对是一家头部的房企 但你呀 也绝对不会在任何一个榜单上看到他 不过最近 平安集团旗下的平安信托 又一款产品出了问题 信托产品的门槛是百万级别 因此有人说 信托收割的都是富人 他们有的是钱 这点钱呢 对他们影响不大 可事实上啊 有一些信托投资者 他们是退休老人和普通的工薪阶层 他们几家人凑上100万 买了一个信托产品 而这些钱 其实是他们的养老钱 前几天 平安信托楼下聚集了大量的客户 前来讨要说法 但是他们除了等来了警察之外 等不到其他任何想要的东西 第二天平安信托作出回应 还能怎么回应呢 主要意思就是道歉呗啊 说正在努力解决问题 但是并没有给出具体的解决方案 这次爆雷的产品

叫做福宁615号集合信托计划 成立于2021年9月份 募集资金7.7亿元 今年3月29日到期 但是至今仍没有兑付 平安信托从投资者手里拿到的这些钱 是以股权的形式 投入到了厦门的一个房地产项目公司 公司的名字叫做厦门荣璐置业

他的股东有两家 正荣地产持股51% 平安信多持股49% 地产项目叫 做臻华府 也就是说 7.7亿元侵入到了这个项目 做房地产开发了 臻华府2021年12月份 开盘价3.3万元每平啊 到今年3月份 均价降到了2.7万元 三年的时间 跌了近20% 不过真正的麻烦是有价无市 降得再多 也根本卖不出去 到今年3月份开盘 两年多的时间了啊 臻华府1,000余套的房子啊 也只卖出去了218套 现在房子不好卖 各方投资者拿不回钱 所以相关的金融产品无法兑付 本来呢是一件很正常的事情 但是这件事离奇在什么地方呢 臻华府项目是在2021年9月份成立的 而在2022年的2月份 也就是仅仅5个月之后 项目的第一大股东正荣地产 到期的美元债就还不上了 相隔时间这么短 即便是整个项目的流程上是合规的 难道平安信托在考察项目 做尽职调查的时候 没有发现 正荣地产财务状况吃紧的任何端倪吗 还是 平安信托已经在房地产这条道路上 积重难返了 平安集团对于房地产的情结

有些历史了 平安等保险公司和信托公司 最大的特点就是钱多 但曾经的险资和信托资金 受到比较大的投资限制 因为他们和银行一样啊 这些钱绝大部分都不是自己的 而是企业和老百姓的救命和养老钱 不过呢从2007年开始 可能是眼看着这些钱躺着也是躺着 国家呢对于信托资金的投资去向 开始有了一定程度的松绑 于是平安2008年完成了第一笔融资 贷款类房地产信托业务 2009年开始试水房地产开发股权投资 2010年在4万亿的刺激之下 楼市出现了过快上涨的苗头 央行连续6次提高存款准备金率啊 同时呢 开始限制银行的信贷流入房地产领域 但俗话说 上帝给你关上一扇门 会给你留下一扇窗 当时的保监会却开始大幅给险资松绑 允许保险资金 投资未上市企业股权和不动产 属于平安门的时代就到来了 在房地产行业高利润的诱导之下啊 又催生出了其他金融机构 各种绕开金融监管的骚操作 把钱投入到房地产领域 比如 之前我们在中国利率双轨制里面 讲到的银信合作 2011年 平安集团董事长马明哲说 改革是摸着石头过河 但我们发现 如果河上有桥 付点过桥费就可以到达对岸 何必冒着危险 花费时间摸着石头过河呢 意思就是说啊 房地产虽然这么赚钱 但市场上 已经有这么多的房地产开发商了 而且房地产开发的花活 平安本身也玩不转 那干脆就直接买下房企的股权 来分一杯羹算了 慢慢大家也开始发现啊 平安不像宝能 只要股权不要控制权 只要钱不要命 所以各个地产商 也都很乐意 和平安这个金主爸爸去合作 于是呢平安轻车熟路的 就开始做起了资金二道贩子的生意 2023年年末 我国一共有22万亿的信托资金 按资金投像去划分啊 直接投向房地产的信托资金 超过1万亿 看似占比不高 但你要知道啊 信托投资去向 超过10万亿的债券投资 工商企业投资 金融企业投资和基础产业投资 你根本 不知道其中有多少流向了房地产 毕竟流入楼市的经营贷 表面上看去 还是用于企业的经营的 按道理来说啊 金融市场越发达 风险传导才会更顺畅 更容易爆发出系统性金融风险 比如2008年美国的次贷危机 因为各种各样的金融创新和杠杆 迅速波及全美乃至全球的金融机构 我们的金融市场以传统银行为主导啊 虽然整体比较落后 当铺思维明显 但在房地产金融创新方面却遥遥领先 比如特色的预售制评级体系 以及信贷包装 可以说让老美也是望尘莫及 国家前些年也是看到了风险 2018年资管新规出台 随后监管部门 开始大幅压降房地产信托业务 相比于2019年 2020年房地产信托金额下降了15% 进入2020年 房地产行业融资渠道更是全面收紧 当年7月份 三条红线出台 限制房企融资 10月份 又发布了银行房产贷款两条红线 而信托业 同样被要求 全行业压降1万亿左右规模的融资类信托业务 但是呢习惯了高杠杆经营的房企 怎么可能突然刹得住车呢 尝了多年房地产甜头的信托 又怎么可能啊 舍得主动去断奶呢 于是呢 他们开始了新的一轮的金融创新 借助复杂的交易结构的信托计划 开展民股实债的操作 就以本次的臻华府项目为例 平安信托并不是直接借钱给征融地产 因为这样吃相太难看 而是用股权投资的方式参与地产项目 也就是说啊 项目销售完成之后 需要正荣地产回购平安的股权才 能支付平安信托的收益 才能让平安给自己的客户 支付本金和收益 只要房子卖出去了 就能有高额的回报 正融平安就能把钱装进自己的口袋里 信托投资人也能拿到本金和高收益 只可惜啊 房子一旦卖不出去 整个链条全部垮塌 有人说臻华府已经卖了218套房 不可以先给平安信托的投资者 支付一部分本金吧 的确啊臻华府确实有了销售回款 超过5个亿 但这些钱呢 轮不到平安 首先 平安明面上是以股权投资的方式参与 想拿回钱阵容 就得先用真金白银回购平安的股权 臻华府这个项目 是2021年5月份拿的地啊 彼时地王频出 光买地都花了26.6亿元 相当于楼面价2.75万元每平米 现在啊这个楼盘也就卖2.7万 除了建安之初还有宣传的精装修 现在看这妥妥是给土拍市场做慈善 正荣拿什么去回购股权呢 而且呢正荣地产自己51%的股权 资金到底怎么来的 都得打个问号 没准这些钱 都是跟银行借的 然后挪用项目资金来的 就拿平安信托的另外一个爆雷项目 翔远230号集合信托计划来说 目前呢这款产品已经逾期一年多了 这款产品成立于三条红线出台之前 所以当初平安信托是以债权的形式 借钱给荣盛发展 开发重庆荣盛城项目 重庆荣盛城项目的销售情况 也很不理想啊 现在也还远远没有卖完 那么呢 既然这款产品是以债权的形式给了 开发商 是不是能够获得优先的还款呢 也不是啊 就是 因为地产公司投入的股权资金里面 有的是跟银行借的 有的是挪用其他项目 买房人能够还款 就是监管资金来的 在保交楼成为政治任务之后 之前挪用的其他项目的监管资金 无论是以什么形式投入进来的 都属于优先级 优先归还啊 保证其他的项目保交楼 所以啊在保交楼的任务之下 项目资金流入之后 第一优先支付工程款和员工工资 第二 优先归还挪用其他项目的监管资金 第三优先级啊 还银行的抵押贷款 三个优先级下来 地产公司哪里还有钱 去偿还信托的钱呢 所以 无论是重庆荣盛城的债权融资信托 还是厦门臻华府的股权融资信托 因为房子卖的不好 拿不到钱而出事 这里面呢 还有一个有意思的细节啊 在2021年 正荣地产拿下正荣地产地块 不到半个月的时间 正荣地产呢 就与国资背景的联发集团达成协议 可以推断 正荣地产成功引入平安信托 投资臻华府项目 有可能是借助着地方国企进行了背书 如果真是如此啊 也就解释了为什么正荣爆雷之前 平安信托还要坚持要投资平安信托 相当于一叶障目啊 对项目资深的风险失去了自己的判断 因为有国资背书 所以项目本身可能连看都不看 而如果正荣地产已经陷入困境 国企依然间接背书 这又是为什么呢 背后到底有没有利益交换 我们呢期望一个交代 不过呢你不给交代啊 一阵风之后 我们倒也没有什么办法 近日平安信托一直强调 目前公司整体业绩稳健 经营状况良好 也就是说啊 平安信托公司没有问题 只是发行的产品有点问题 这有点像投资者买了基金产品啊 某只基金虽然亏了 但是基金公司还活着 2018年出台的资管新规 其中有一条是这么说的啊 金融机构应当加强投资者教育 向投资者传递卖者尽责 买者自负的理念 打破刚性兑付 在新规之前 理财产品很多都是默认刚兑 以信托投资为例啊 就算投资发生了亏损 很多时候 信托公司也会用自己的钱贴给你 银行的理财产品也是一样啊 但是现在这样的操作被监管禁止了 为什么要禁止呢 如果保持刚性兑付 让金融机构去兜底擦屁股 金融机构一定会为了兑付而铤而走险 不断吸收新的资金 拆东墙补西墙 最后可能爆发更大的雷 这会殃及更多投资者 相反呢打破刚性兑付 一款产品亏损 只让这部分的投资者承担损失 某种意义上算是牺牲一部分人 让其他人软着陆 为了打破刚性兑付 防止风险蔓延 在新规出台之后 信托机构不得开展具有滚动发行 集合运作 分离定价特征的资金池业务 说白了也就是不能借新还旧 每个项目算自己的账 一个项目死了没有关系 可别拉着大家一起死 所以 平安信托整个公司现在还能活着 暂时没有成为下一个中融信托 可散户可不管你那么多啊 没几个人真正懂自管新规是什么 亏了我就要去闹 楼市现在这个样子 啊 这两年又是信托产品的集中兑付期 会不会有下一个出问题的产品 咱也不敢乱猜 但就在平安信托出事之后没几天 另外一家五矿信托又出事了啊 涉及旗下3个产品逾期兑付 跟平安信托逾期的产品 借钱给民营地产公司不同 三支产品借钱的对象 可是妥妥的国资背景 融资方与担保方都是云南省昆明市的 各类承托公司 背后的股东都是昆明市国资委 之前的游戏都是这么玩的啊 地方把土地当固定资产 划拨给城投公司 承托公司拿着土地做质押 向银行或者信托借钱 慢慢的 城投公司就成了一张地方的信用卡 只要财政没钱 就拿出这张卡来刷一下 当账单还不上的时候 地方再给城投装更多的资产 提高这张卡的信用额度 借新还旧 这个游戏玩到今天 城投和地方政府手上最优质的资产 土地开始发生贬值 甚至无法流通之后 城投卡的额度一下子就缩水了 之前的账单也就还不了了 于是呢 五矿信托这三个产品也就出问题了 这三款产品都是2022年成立的 当时地产三道红线已经出台 地方的卖力收入就已经下来了 那么五矿信托这三款产品 为啥还要投给城投公司呢 还是因为大家相信 有国资背书 就有刚性兑付 钱到时候一定能要回来 但后来呢 中央一直在强调 不给地方的隐性债务兜底 谁家的孩子谁抱走 彻底让信托们傻了眼 近两年 已经有数百个信托产品发生违约 绝大部分和 地产基建相关 去年 有15家信托公司因违规操作被处罚 这两年呢 还有多家信托公司进入破产清算 比如之前的新华信托和四川信托等等 全国一共只有68家信托公司 这么高比例的出问题啊 相比较呢 银行家数要多得多 银行呢也投资了房地产和基建 为什么我们很少听到银行出问题了呢 本质原因就是啊 资金就像这个社会一样 是论资排辈的 是有优先级的 相信大家还记得去年年底的时候 路透社的一条消息啊 上面要求平安集团 控股陷入困境的碧桂园 平安股价大跌啊 随后呢平安立刻出面否认 说没有这回事， 有没有这回事我们不知道啊 但有一点是可以肯定的 对楼市的输困态度 我们是本着谁有钱谁去救的原则 不然你以为为什么要鼓励买房 刺激改善性需求呢 旧楼市和房企的钱收不收得回来 那是以后的事 现在我们关心的是烂尾楼和土拍市场 如果银行的钱这个时候不能乱花 那么中产和富裕阶层的信托 最合适不过了 现在最大的问题就是 中产和富裕阶层的认知 并没有随着过去楼市的野蛮增长 而增长凭运气赚回来的钱 现在让你凭本事亏回去 突出两个字活该 很多人受制于传统观念 把信托误认为是高收益低风险 甚至零风险的理财产品 根本不知道信托的收益 只取决于底层资产的收益 而不取决于金融机构的金字招牌 和信托计划 看似相对比较多的保障条款 比如，抵押，回购，担保，等等 这些保障条款 在资产价值暴跌的时候，一文不值 不然， 你以为那么多的失信被执行人哪来的， 学校里面没有 教给你的经济常识 社会会教给你 穷人被p TO p收割， 中产被房价收割 富人被信托收割 在哪都要交学费 只是社会上学费更贵一些而已 再多说一句 学校不教有不教的道理啊 否则谁来为这一切买单呢， 你要知道一个道理 银行等金融机构着陆了 那叫硬着陆 屏幕前的你着陆了 那才叫软着陆 我们千万不要被高收益所蒙蔽双眼 投资一定要首先考虑风险 但另外一方面呢 如果是因为金融机构不作为 违规操作利益输送或者监管不到位 而让投资者遭受无妄之灾 我们也不能永远轻描淡写的用一句 投资有风险 来混淆视听 只能说雪崩之下 没有一片雪花是无辜的 好了朋友们 关于今天的话题呢 我们就聊这么多啊 感谢大家的观看和点赞支持

我们下期再见